Складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень є одним з ключових корупційних ризиків у житлобудівній галузі - дослідження

19:07 24.04.2026 Складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень є одним з ключових корупційних ризиків у житлобудівній галузі - дослідження 4 хв читати

Складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень (МУО) назвали ключовим проблемним етапом для запуску проєктів 35% респондентів, повідомили в Українській асоціації девелоперів (УАД) за результатами щорічного дослідження "Адміністративні бар’єри у житловому будівництві".

Містобудівні умови та обмеження (МУО) - документ із базовими параметрами майбутнього будівництва: допустимою висотністю, щільністю забудови, відступами від червоних ліній, меж ділянки, вимогами до благоустрою, озеленення та іншими планувальними обмеженнями. Фактично МУО визначають, що саме і в яких межах можна проєктувати на конкретній земельній ділянці.

За результатами дослідження, серед понад десяти чинників, що стримують реалізацію девелоперських проєктів, саме складнощі з отриманням МУО посіли перше місце (35% респондентів). Також в топі адмінбар’єрів - складнощі в земельних та майнових відносинах (30%), нестабільність дозвільних документів/скасування третіми особами (24%), складнощі з отриманням техумов (22%).

"МУО залишаються одним із найбільш чутливих етапів для будівництва. Формально це мав би бути зрозумілий документ — цифровий витяг з генерального плану із параметрами майбутнього об’єкта. Втім, на практиці саме на цьому етапі девелопери часто стикаються з ручним режимом керування, через що строки затягуються, з’являються необґрунтовані положення та відмови, а одні й ті самі норми трактуються по-різному. Для ринку критично важливо мати зрозумілий механізм апеляції", — зазначив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.

Проблемність процедури МУО підтверджують не лише дані галузі, а й висновки Національного агентства з питань запобігання корупції. У проєкті Антикорупційної стратегії на 2026-2030 роки НАЗК зазначало, що існуючий порядок отримання вихідних даних на проєктування створює умови для корупційних зловживань та незаконної забудови, а законодавчі підходи до видачі МУО має бути системно переглянуто.

Окрім того, у своєму звіті НАЗК також вказувало, що МУО, які формально мають повторювати вимоги містобудівної документації на місцевому рівні на конкретну земельну ділянку, на практиці надаються місцевими посадовцями "в ручному режимі", що створює можливості для затягування процедур, необґрунтованих відмов або маніпуляцій зі змістом обмежень.

В УАД зазначають, що результати дослідження також фіксують дефіцит довіри до місцевого рівня ухвалення рішень. За даними опитування, рівень довіри до державної влади серед респондентів є відносно вищим, ніж до місцевої — 5 з 10 можливих балів у державної проти 3 балів у місцевої. В цілому девелопери скоріш позитивно оцінюють зміни в регулюванні за останні чотири роки: 16% вважають що безумовно покращилось, 51% - скоріш покращилось, 11% - не змінилось, 13% бачать, що скоріше погіршилось, і лише 9% - безумовно погіршилось. Водночас реформа ДАБІ в ДІАМ отримала одну з найвищих оцінок серед вимірюваних в дослідженні показників - 7,04 бала з 10.

"ДІАМ уже підтвердила свою дієвість як реформований орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Для ринку важливо, щоб там, де є протиправна відмова або блокування процесу на місцях, існував зрозумілий і незалежний механізм апеляції, перегляду. Це питання справедливих правил гри", - додав Фаворов.

В Асоціації підкреслюють, що місцева влада має зберігати свою роль у формуванні містобудівної політики, затвердженні документації та визначенні розвитку територій. Водночас у випадках, коли уповноважений орган безпідставно відмовляє у видачі МУО або не ухвалює рішення у встановлений строк, бізнесу необхідний інструмент захисту законного проєкту.

"Галузь вимагає створити механізм апеляції у випадках протиправних відмов. Про те, щоб забирати повноваження у громад тут немає й мови. Має бути запобіжник від бездіяльності або зловживань. Якщо проєкт відповідає законодавству та містобудівній документації, він не має блокуватися місяцями. Для таких випадків потрібен незалежний і зрозумілий механізм апеляції", – наголосив Фаворов.

Стратегічним рішенням для сфери називають повну цифровізацію та автоматизацію формування МУО. НАЗК у своїх рекомендаціях також визначало автоматизацію управлінських рішень і трансформацію аналогової процедури надання МУО в цифрову як один із ключових інструментів мінімізації корупційних ризиків. В Асоціації підкреслюють, що оскільки девелоперський ринок більше реформованому державному нагляду, то механізм апеляції через ДІАМ може бути гарним проміжним рішенням до повної автоматизації МУО. В УАД вважають, що зменшення корупційних ризиків у процедурі МУО, створення зрозумілого механізму апеляції та подальша цифровізація процедур сприятимуть запуску нових житлових проєктів та відповідно збільшення пропозиції житла для тих, хто його потребує, тобто військових, ВПО та інших категорій, яким надаються пільги для його придбання.

 

Теги: #ризики #житлобуд #корупція