Реалізація житлового ваучера на ринку нерухомості: 5 фактів для успішної операції купівлі-продажу

11:18 13.05.2026

Автор ОЛЬГА ОНІЩУК

Реалізація житлового ваучера на ринку нерухомості: 5 фактів для успішної операції купівлі-продажу 7 хв читати

Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"

На початку травня цього року майже 3300 власників житлових ваучерів отримали підтвердження бронювання коштів у межах першого етапу фінансування спеціальної державної програми для окремих категорій ВПО, що перемістилися з тимчасово окупованих територій (ТОТ). Для них вже розпочався зворотний відлік 60-денного строку для реалізації на ринку нерухомості ваучера.

Такий новий спеціальний платіжний документ номіналом 2 млн грн (із розрахунку на одного отримувача), нагадаю, може спрямовуватися на фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості на первинному або вторинному ринку, а також — на сплату першого внеску за іпотечним кредитом чи погашення платежу за раніше оформленою іпотекою.

У цьому матеріалі зверну увагу на 5 важливих фактів, про які варто знати, щоб не припуститися помилок, що можуть перешкодити проведенню операції купівлі-продажу в межах встановленого 60-денного дедлайну дії резерву коштів.

Факт 1. Кошти житлового ваучера можна спрямувати на купівлю нерухомості, розташованої у відносно безпечному регіоні України, включно із зоною можливих бойових дій.

За загальним правилом, використання ваучерів обмежується територією, підконтрольною Україні, де не ведуться активні бойові дії. Така географія має чіткий нормативний вимір, встановлений у Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф.

Перелік оприлюднено у формі таблиці як вкладений файл: як правильно його читати?

Безпекові обмеження для придбання житла з використанням ваучера наразі встановлено для громад, які віднесені до:

▪️територій активних бойових дій (підрозділ 2 розділу 1 Переліку) ;

▪️територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси (підрозділ 3 розділу 1 Переліку);

▪️тимчасово окупованих рф (розділ 2 Переліку).

При цьому варто звертати увагу на те, щоб для конкретної території була визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації. Якщо дата "відкрита", тобто в першому рядку напроти відповідної територіальної громади зазначена конкретна дата, а в другому — ні, то придбати нерухомість за житловий ваучер у такому регіоні не можна.

Водночас такі безпекові обмеження не поширюються на території можливих бойових дій (підрозділ 1 розділу 1 Переліку). Це означає, що незалежно від того, чи зазначено дату припинення можливості бойових дій у конкретній громаді або ж ні, реалізовувати житловий ваучер у відповідних населених пунктах дозволяється. Наприклад, до територій можливих бойових дій із "відкритою" датою припинення такої можливості свого часу було включено низку територіальних громад Одеської області, включно з такими містами, як Одеса, Ізмаїл, Чорноморськ.

Факт 2. Придбати майбутню нерухомість на первинному ринку можна тільки у забудовника, який зареєстрував спеціальне майнове право.

Таке правило не прописано на нормативному рівні, але воно випливає з практичного механізму реалізації ваучера, коли нотаріус одночасно з посвідченням договору про придбання об’єкта вносить відомості до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, зокрема реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна в іншому реєстрі — Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Тобто на момент нотаріального оформлення правочину має бути проведена первинна державна реєстрація спеціального майнового права: така реєстрація на об’єкти незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва, а на майбутній об’єкт нерухомості — за замовником будівництва та/або девелопером.

Після оформлення договору купівлі-продажу майбутніх квадратних метрів нотаріус внесе до ДРРП відомості щодо нового власника спеціального майнового права — покупця, який отримав житловий ваучер. У подальшому, після завершення будівництва і прийняття об’єкта в експлуатацію, вид речового права буде змінено з "спеціальне майнове" — на "право власності".

Акцентую увагу на тому, що правило щодо первинної реєстрації спеціального майнового права не поширюється на випадки придбання у забудовника закінчених будівництвом об’єктів, тобто готового житла.

Факт 3. Використати ваучер як платіж за іпотечним кредитом у межах програми "єОселя" наразі не можна.

Станом на сьогодні громадяни не можуть скористатися одразу двома програмами — "Житловий ваучер для певних категорій ВПО з ТОТ" і "єОселя". У функціоналі РПЗМ, створеному для роботи нотаріусів з житловими ваучерами на етапі посвідчення відповідних договорів, сьогодні технічно неможливо обрати опцію "використання покупцем нерухомості іпотечного кредитування житла "єОселя": хоча відповідний варіант у наборі функцій РПЗМ вже заявлено.

Проблема у наявності певних нормативних прогалин. Попри те, що профільний Порядок №1176 не містить застережень чи прямої заборони щодо використання ваучера для внеску по кредиту за програмою "єОселя", для реалізації цього компонента потрібно внести зміни до іншої урядової постанови № 856, що встановлює умови забезпечення доступного іпотечного кредитування громадян за програмою "єОселя". Коли будуть внесені відповідні зміни і чи плануються вони взагалі — поки невідомо.

Факт 4. Якщо особа, на ім’я якої згенеровано житловий ваучер, перебуває у шлюбі, для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості знадобиться згода другого з подружжя.

Така позиція — консолідована думка нотаріальної спільноти, викладена у відповідних інформаційних листах Нотаріальної палати України. Підхід про необхідність згоди другого з подружжя обґрунтовується тим, що законодавством не визначено правовий режим допомоги у формі житлового ваучера як особистої приватної власності чоловіка або дружини.

Щоправда, думки юристів стосовно правової природи житлових ваучерів наразі різняться. З одного боку, житловий ваучер — це адміністративна послуга, разова допомога від держави у формі спеціального платіжного документа, яка надається конкретній особі (що відповідає встановленим критеріям і певним умовам) як відшкодування шкоди, завданої у зв’язку з внутрішнім переміщенням з ТОТ. Це може свідчити про публічно-правову природу ваучера і персональний характер такої допомоги. Тоді як після реалізації ваучера виникає новий об’єкт цивільних прав — нерухомість, набута під час шлюбу. Реалізувати ваучер можна з доплатою (це можуть бути спільні кошти подружжя) або ж для погашення платежу за наявним іпотечним договором (оформленим під час шлюбу), відтак може діяти режим спільної сумісної власності подружжя.

Водночас використати ваучер на ринку нерухомості можна і без залучення додаткового фінансування. Але чи буде у цьому випадку особистий характер ваучера трансформуватися у персональний режим права власності на житло — правову позицію щодо цього питання, вочевидь, сформують суди під час розгляду конкретних справ.  

Факт 5. Продавець нерухомості не повинен мати родинних зв’язків з покупцем — власником житлового ваучера, а для зарахування коштів відкрити рахунок у державному банку.

Перший смисловий компонент цього факту — очевидний. Забороняється використовувати цей платіжний документ для придбання об’єкта нерухомості у родичів: батьків, чоловіка або дружини, дітей, зокрема, усиновлених, рідних братів та сестер, баби та діда з боку матері і з боку батька, онуків. Це імперативна норма, яка міститься в абзаці 5 пункту 21 Порядку №1176.

Тоді як інша умова, яка висувається до рахунків продавців, для багатьох може стати сюрпризом. Причина — банальна: не всі дочитують Порядок №1176 до кінця. Висновок про те, що продавці нерухомості, яку придбаватимуть за житлові ваучери, мають відкривати рахунки тільки в державних банках (до таких сьогодні належать — Ощадбанк, ПриватБанк, Укрексімбанк, Укргазбанк, СЕНС БАНК), можна зробити з огляду, зокрема, на приписи пункту 7 Договору про відступлення державі права вимоги до рф щодо відшкодування шкоди, завданої у зв’язку із внутрішнім переміщенням з ТОТ, який є додатком до Порядку №1176.

Дехто вважає це простою формальністю, яка ні на що не впливає. Насправді, це не так! Якщо рахунок продавця буде відкрито не у державному банку, така обставина може "зірвати" операцію купівлі-продажу на фінальному етапі: під час перерахування коштів допомоги виконавцем програми — Укрпоштою. Відповідна трансакція, зауважу, має відбутися протягом 5 робочих днів з дня внесення даних про договір нотаріусом до РПЗМ.

Звісно, функціонал РПЗМ передбачає можливість внесення змін до реквізитів рахунку продавця після повернення Укрпоштою житлового ваучера без виконання. Однак на практиці відкриття нового рахунка у державному банку для продавця може бути досить проблематичним і тривалим у часовому вимірі, особливо якщо продавцем є юридична особа. Для бізнесу така процедура зазвичай не обмежується лише формальним поданням заяви до банку. Для окремих юридичних осіб відкриття нового рахунка може потребувати проходження додаткових внутрішніх корпоративних процедур — зокрема, погодження уповноваженими органами управління або навіть ухвалення відповідного рішення загальними зборами учасників, якщо це передбачено установчими документами чи внутрішніми політиками компанії. Це, своєю чергою, може ускладнювати та затягувати процес оформлення договору купівлі-продажу або ж взагалі унеможливити проведення відповідної операції, якщо строк дії резерву коштів за ваучером спливатиме.

Водночас звертаю увагу на те, що вимога щодо наявності рахунка у державному банку не висувається для кредиторів. Тобто у випадку використання житлового ваучера для погашення платежу за наявним кредитним договором, кошти мають бути перераховані на поточний рахунок кредитора, необов’язково відкритий у державному банку.