Як захистити інвестиції в нерухомість: нові правила та моделі на ринку

Ринок інвестицій у новобудови в Україні довгий час залишався грою з високими ставками: вкладники фінансували будівництво, але не мали достатньої впевненості, чи завершиться проєкт і чи отримають вони свою нерухомість. Після законодавчих змін 2022 року ситуація почала змінюватися — з’явилися нові механізми захисту, прозоріші правила залучення коштів і більше відповідальності для девелоперів.

Втім, ключове питання — як ці норми працюють на практиці. Чи дійсно інвестор сьогодні може контролювати свою інвестицію, які ризики залишаються в сегменті дохідної нерухомості та на що варто звертати увагу ще на етапі входу в проєкт?

Про це «Економічна правда» поговорила з Іриною Терлецькою, керівницею юридичного відділу GORO Development та GORO Mountain Resort. AIN.UA публікує текст інтерв’ю.

Для розуміння того, як сьогодні змінюється ринок дохідної нерухомості в Україні, які стандарти поступово стають новою нормою та на що інвесторам варто звертати увагу, щоб краще захистити свої вкладення.

1. GORO працює за моделлю «майбутніх об’єктів нерухомості» (МОН) — механізмом, що передбачає реєстрацію за інвестором, який здійснив розрахунок, спеціального майнового права на майбутній об’єкт у Державному реєстрі речових прав.
2. Кожна угода проходить державну реєстрацію, що унеможливлює продаж одного номера кільком інвесторам одночасно.
3. GORO реалізує підхід, який поєднує переваги двох форматів роботи з інвесторами. Перший — прогнозована дохідність, коли інвестор заздалегідь розуміє мінімальний рівень виплат. Другий — ринковий підхід із розподілом прибутку, за якого дохід залежить від операційної ефективності всього готельного комплексу та не обмежується фіксованою сумою. Так у GORO поєднали переваги обох підходів та сформували власну модель, яка наразі є унікальною для ринку.
4. GORO інтегрувала механізми, спрямовані на підвищення захисту та ліквідності інвестиції: довгостроковий договір оренди з керуючою компанією OKKO Group на 30 років з опцією пролонгації. Можливість виходу з інвестиції на будь-якому етапі та право GORO першими викупити номер або супроводжувати його реалізацію на вторинному ринку.

— Інвестиції в нерухомість, будучи привабливим напрямом для потенційних вкладників, роками перебували в юридично незахищеній площині, що загрожувало значними потенційними ризиками. Чи є наразі якісь зміни на краще?

— Ця тема справді актуальна вже досить давно. Інвестор, вкладаючи немалі кошти, у відповідь не мав практично ніяких прав: ані вимагати добудувати об’єкт інвестування в обіцяному вигляді, ані, як правило, наполягати на передачі об’єкта у власність. Ба більше, замовник будівництва практично ніяк не відповідав перед інвесторами за своєчасність введення в експлуатацію об’єктів будівництва. Це стало причиною істотних законодавчих змін у девелопменті, які існують з 2022 року.

— Чи можете ви розповісти, що конкретно змінилося?

— Змін чимало, і вони суттєво знизили ризики для інвестора. Поясню кілька з них:

• усі продажі тепер реєструються, що виключає можливість шахрайської схеми з повторним продажем об’єкта іншому покупцеві;
• інвестор може вимагати від девелопера закінчення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію;
• інвестор має право вимагати визнання за ним права власності на об’єкт інвестування;
• за інвестором закріплений механізм виходу з проєкту та повернення коштів, якщо замовник протермінує введення об’єкта в експлуатацію на строк понад 6 місяців;
• замовники будівництва обмежені у правах змінювати об’єкти будівництва та об’єкти інвестування без згоди інвестора.

— Зверніть увагу на одну з ключових, на мою думку, змін: закон закріпив певний відсоток площ, які не можуть бути відчужені до моменту прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Це своєрідний «запобіжник» — девелопер не може продати все під нуль. Такий «запас» площ — законодавча гарантія того, що девелопер має фінансову спроможність завершити проєкт.

Законодавець також встановив перелік допустимих механізмів залучення коштів від фізичних та юридичних осіб у будівництво. Нові норми поширюються на всіх, хто отримав дозвільний документ після 10 жовтня 2022 року. На жаль, як відомо, закон не має зворотної дії. Тому ті, хто почав будівництво до зазначеної дати, мають право послуговуватись старими нормами. На таких об’єктах, відповідно, зберігаються старі ризики.

— Якщо говорити про інвестиційні моделі саме дохідної нерухомості в Україні, то які «підводні камені» існують саме у цій площині?

— Якщо мова про етап продажу нерухомості — з моменту, коли у вас беруть кошти до моменту передачі у власність об’єкта, — то загалом тут ризики аналогічні до інвестицій у будь-яку іншу нерухомість.

Але, звісно, у дохідної нерухомості є й свої особливості. На етапі інвестування вкрай важливо звернути увагу на умови, які діятимуть після початку функціонування готельного комплексу. Зокрема, за яким договором вам буде виплачуватись дохід, за яких умов ви можете з цього договору вийти, а за яких — може вийти інша сторона; що саме впливає на ваш дохід як інвестора (і чи готові це розкривати ще на старті та закріпити у договорі), а також які строки дії таких договорів.

Часто ці моменти або не розкривають на старті взагалі, або визначають дуже загально, створюючи простір для різного трактування сторонами. Тому важливо одразу визначити всі ці питання, щоб у майбутньому уникнути «різночитань».

Якщо з вами укладають попередній договір, варто зрозуміти, чи є підтвердження, що управитель готелю укладе з вами основний договір та прийме вашу дохідну нерухомість в управління. Особисто я воліла б бачити зобов’язання іншої сторони вже в момент, коли сплачую кошти за придбання об’єкта.

Як показує практика, у недобросовісних девелоперів умови з роками можуть змінюватися у невигідний для інвестора бік. І тоді вже практично нічого неможливо зробити.

— Чи є якийсь спосіб убезпечити себе, інвестуючи в дохідну нерухомість?

— На мою думку, найменші ризики для інвесторів — у проєктах девелоперів, які працюють за моделлю «майбутній об’єкт нерухомості» (МОН). Її суть у тому, що кожна окрема складова об’єкта будівництва, передбачена проєктною документацією — наприклад, квартира, апартамент, гаражний бокс або машиномісце, — після завершення будівництва та введення будівлі в експлуатацію стає самостійним об’єктом нерухомості.

Кожен такий об’єкт реєструється в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) та отримує унікальний ідентифікатор. Це суттєва перевага порівняно з іншими моделями інвестування, де інвестор не завжди може бути впевнений, що обіцяний об’єкт дійсно передбачений проєктною документацією і що девелопер справді зобов’язався його збудувати.

У випадку моделі МОН така перевірка можлива: інвестор може скористатися відкритим реєстром дозвільних документів і переконатися, що його об’єкт інвестування існує як окрема майбутня одиниця. Це значно підвищує прозорість і знижує ризики.

Саме за такою моделлю працює GORO. Для нас вибір механізму залучення коштів був очевидним із самого початку. Як я вже згадувала, у 2022 році законодавець істотно звузив можливі способи продажу нерухомості на етапі будівництва. Фактично всі передбачені законом механізми так чи інакше зводяться до обігу МОН. Усе інше — це «сіра зона» і, скажімо так, поза межами чітко врегульованих механізмів.

Ми були готові до таких змін і до відповідальності, передбаченої для девелоперів. Крім того, це дало можливість працювати за зрозумілими та прозорими для нас і для інвестора правилами. Інвестор може бути впевнений, що його права будуть захищені, а після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію за ним автоматично зареєструють право власності.

— На ринку часто бувають ситуації, коли девелопер змінює параметри об’єкта під час будівництва. У GORO це можливо?

— За логікою речей, якщо укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, який передбачає внесення коштів за конкретний об’єкт, це означає, що змінити характеристики цього об’єкта без згоди інвестора вже неможливо. Саме на цьому принципі й базується модель МОН.

З моменту державної реєстрації договору та пов’язаного з ним обтяження прав інвестора виникають юридичні підстави для захисту: істотні параметри об’єкта не можуть бути змінені без його згоди, а в окремих випадках — і без згоди інших інвесторів.

Для прикладу, ми не можемо змінити призначення об’єкта будівництва. Тобто якщо це апарт-готель, то після отримання сертифіката він не перетвориться на паркінг, торговий центр чи житловий будинок. Так само неможливо знизити показники або клас енергоефективності чи виключити об’єкт інвестування з проєкту будівництва.

У GORO описана вами ситуація неможлива, адже ми працюємо в межах чинного профільного законодавства.

Але для загального розуміння наведу кілька «червоних прапорців», які мають насторожити й можуть свідчити про те, що девелопер може діяти на власний розсуд без згоди інвестора, зокрема виключити ваш об’єкт інвестування:

• девелопер не пропонує укладення нотаріально посвідченого договору з інвестором;
• договір із нотаріальним посвідченням укладається, але не передбачає внесення коштів за конкретний об’єкт. Або ж договір укладається лише перед введенням об’єкта в експлуатацію — іншими словами, коли, на думку девелопера, будівництво вже завершено;
• вам пропонують сплатити кошти наперед за правочином на кшталт договору про надання безповоротної фінансової допомоги або договору підряду. При цьому часто виявляється, що документів, які дають право на виконання будівельних робіт, ще немає;
• механізм передбачає укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості та сплату коштів на їхній підставі або на підставі документів, що регулюють порядок виконання зобов’язань за такими попередніми договорами. Це ризиковано навіть у разі, якщо такі договори посвідчені нотаріально.

Якщо котрийсь із цих елементів має місце, щонайменше варто проконсультуватись із юристом перед прийняттям рішення щодо інвестування.

— Як працює механізм компенсації у разі затримки введення об’єкта в експлуатацію?

— Є планова дата введення об’єкта будівництва в експлуатацію, яка вказана у договорі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Якщо станом на цю дату замовник будівництва не отримав сертифіката про прийняття в експлуатацію, фактично починається порушення зобов’язання.

У разі якщо протягом наступних шести місяців об’єкт так і не було введено в експлуатацію, то з сьомого місяця нараховуються штрафні санкції, на отримання яких, власне, і має право інвестор.

У GORO у разі протермінування інвестор має право отримувати відсотки від визначеної договором купівлі-продажу ціни об’єкта інвестування за ставкою SOFR — це публічний індикатор вартості короткострокових доларових запозичень. Ідея полягала в тому, аби компенсувати альтернативну вартість цих грошей за ставкою, близькою до безризикової.

Якщо перекласти це в реальну дохідність, то зараз це приблизно 4% річних у валюті, які інвестор отримує як компенсацію за очікування. Показник є змінним. Відсоток вказаний станом на 12.05.2026, а перевірити поточне значення можна на сайті Federal Reserve Bank of New York.

— Що відбувається у разі низької операційної ефективності готелю? Чи врегульовані такі випадки у GORO?

— Звісно, ми передбачили й такий варіант. У разі, якщо середня завантаженість готелю протягом шести місяців становить менш ніж 25%, інвестор усе одно отримає дохід за ставкою SOFR від вартості його об’єкта.

У цьому випадку готельний оператор фактично гарантує інвестору певну дохідність, навіть якщо готель не отримує такого доходу протягом певного часу, оскільки його «з’їдають» поточні витрати, які необхідно нести незалежно від завантаженості.

Ми працюємо за моделлю, яка наразі є унікальною для ринку.

— Тоді розкажіть, які варіанти виплат інвесторам існують на ринку?

— Найвідоміша модель — так звана гарантована дохідність: це коли інвестор отримує фіксовану суму виплати за свою нерухомість. Якщо готель не заробляє коштів, управляюча компанія сплачуватиме їх зі своїх ресурсів.

Формат виплат може бути різним: або відсоток від інвестованої суми, або заздалегідь визначена фіксована сума. У будь-якому разі інвестор уже на етапі підписання договору може чітко розрахувати, який дохід отримає в кожному періоді протягом усього строку дії договору.

На ринку також поширена так звана компенсаційна модель. Працюючи за нею, інвестори отримують певний відсоток від доходу готелю, який розподіляється між вкладниками. Дохід інвесторів не обмежується фіксованою сумою та може бути вищим, ніж у попередній моделі — це її перевага.

Проте виникає питання: що відбувається, якщо операційні витрати готелю «з’їдають» увесь дохід? Зазвичай вам скажуть, що така ситуація малоймовірна. Але на місці інвестора я б хотіла розуміти, що відбуватиметься в такому випадку. Або мати конкретні зобов’язання з боку управляючої компанії, або щонайменше чітке пояснення, що існують умови, за яких дохід не нараховуватиметься і не виплачуватиметься.

Для GORO ми поєднали переваги обох моделей і створили власний підхід. У разі низької операційної ефективності готелю ми взяли на себе зобов’язання сплачувати відсоток, який забезпечував би збереження вартості вкладених інвестором коштів — ідеться про вже згаданий SOFR.

Таким чином інвестор зберігає можливість отримувати необмежений дохід, що є перевагою компенсаційної моделі, але водночас отримує додаткову стабільність, адже частину ризиків ми беремо на себе — як у моделі гарантованої дохідності.

— Важливе питання, яке часто турбує інвесторів: чи не стає такий великий проєкт «кайданами»? Чи можна вийти з нього, якщо змінилися обставини?

— Ми розуміємо, що в людини можуть змінитися плани або цілі. Тому на обох етапах — і під час будівництва, і під час роботи готелів — у наших договорах чітко прописані механізми виходу з проєкту.

Крім того, ми забезпечуємо інструменти для оперативної реалізації активу: компанія має пріоритетне право викупу юніту. Якщо інвестору потрібно терміново вийти з проєкту, ми або викупимо об’єкт самі, або допоможемо реалізувати його на вторинному ринку через наше представництво. За такого механізму інвестор не «застрягає» в проєкті та може швидше повернути капітал за потреби.

— Давайте на завершення підсумуємо переваги, які має інвестор, що працює із GORO?

— Перше і головне: вже на етапі вкладення коштів інвестор матиме легітимні та реалістичні очікування щодо майбутнього проєкту.

Ми гарантуємо дотримання прогнозованих строків спорудження об’єкта, узгоджених у договорі. Одразу повідомляємо правила, які діятимуть після початку функціонування комплексів. Усе це прописане та закріплене в договорі ще на етапі придбання.

Правила набувають чинності одразу після введення об’єкта в експлуатацію, включаючи довгостроковий договір оренди на 30 років із можливістю подальшої пролонгації.

GORO працює за власною моделлю виплат інвесторам. Вкладник не обмежений сумою доходу, як у моделі гарантованої дохідності, але водночас застрахований певним об’єктивним мінімумом. Такого підходу я не зустрічала серед інших пропозицій на ринку дохідної нерухомості.

Ну і, звісно, ми залучаємо кошти інвесторів, використовуючи передбачені законодавством механізми та дотримуючись встановлених законом правил. Але це вже, мабуть, базовий мінімум.

Дізнатися більше про можливості інвестування у готельні номери GORO