Чотири важливі кроки: як перевірити земельну ділянку перед купівлею

• Перед купівлею земельної ділянки в Україні важливо перевірити наявність кадастрового номера та відповідність площі, місця розташування, цільового призначення та форми власності.
• Необхідно перевірити інформацію про власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, історію спорів через Єдиний державний реєстр судових рішень, а також оригінали документів, що підтверджують право власності.

Купуючи земельну ділянку в Україні, людина інвестує чималі кошти у своє придбання. І хоча земля може виглядати привабливою на папері, перед купівлею важливо ретельно її перевірити, щоб не ризикувати грошима та власними нервами.

Що найперше потрібно перевіряти?

Починати варто з перевірки, чи має земельна ділянка кадастровий номер. Це унікальний код, який підтверджує, що вона офіційно внесена до Державного земельного кадастру, розповідає Новослобідська громада.

Дивіться також Оренда землі без помилок: як правильно укласти договір і внести зміни до нього

Без кадастрового номера сьогодні якого неможливо здійснити жодну юридичну дію:

• неможливо оформити договір купівлі-продажу
• не можна передати землю в оренду або користування

Тобто фактично ділянка не існує з юридичної точки зору без цього номера.

Отримати дані з Державного земельного кадастру може сам власник землі, оформивши витяг за допомогою ЦНАПу.

Покупцеві, знайомлячись із витягом, варто звернути увагу на кілька головних параметрів, пише Агропортал:

• площу ділянки – чи відповідає вона заявленій;
• місце розташування – чи збігається з тим, що показує продавець;
• цільове призначення – наприклад, земля може бути сільськогосподарською, і на ній не можна будувати житло
• форму власності – приватна, комунальна або державна

Важливо! Окремо необхідно перевірити наявність обмежень у використанні. Наприклад, земельна ділянка може знаходитися в охоронній зоні, біля ліній електропередач або в санітарній зоні, що значно впливає на можливість забудови чи використання.

Що перевірити про власника?

Далі потрібно перевірити інформацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У ньому фіксуються всі права на землю.

З реєстру можна дізнатися:

• хто є власником ділянки;
• коли і на яких підставах він її отримав;
• чи є інші користувачі (орендарі, сервітути тощо);
• чи накладені обмеження, наприклад, арешт, іпотека чи заборона відчуження.

Якщо на ділянці є арешт або іпотека, продати її без додаткових процедур не можна.

Також дуже важливо перевірте історію ділянки через суди, чи не була земля предметом спору. Для цього варто скористатися Єдиним державним реєстром судових рішень.

Пошук за кадастровим номером допоможе виявити, чи оскаржувалося право власності, чи не було конфліктів щодо меж ділянки та чи накладалися арешти.

Навіщо перевіряти документи продавця?

Не менш важливо перевірити оригінали документів, які підтверджують право власності. Найчастіше це:

• договір купівлі-продажу, дарування або міни;
• свідоцтво про право на спадщину;
• державний акт (для старих ділянок);
• витяг із реєстру прав.

При перевірці необхідно звернути увагу, щоб всі дані збігалися з реєстрами, не було виправлень або помилок, а документи були оформлені належним чином.

Експерти радять після отримання інформації з різних джерел порівняти їх. Адже на практиці часто трапляються ситуації, коли площа в кадастрі не збігається з даними в реєстрі, або неправильно вказане ім’я власника чи прописані різні цільові призначення ділянки.

Важливо! Будь-які розбіжності потрібно усунути ще до підписання угоди.

Чи можна обміняти земельну ділянку?

• Власники земельних ділянок в Україні мають право самостійно розпоряджатися своєю власністю, зокрема продавати її, дарувати або обмінювати. Обмін землі часто використовується як практичне рішення, коли потрібно змінити розташування ділянки для зручнішого користування або об’єднати наділи.

• Чинне законодавство не встановлює жорстких обмежень щодо того, на що саме можна обміняти земельну ділянку. Водночас для земель сільськогосподарського призначення діють окремі правила: їхні власники та користувачі мають право обмінюватися ділянками між собою.

• Важливо, що для сільськогосподарських земель передбачена умова – обмін можливий лише між ділянками, які розташовані в межах одного земельного масиву. Це правило стосується всіх форм власності, але застосовується саме до аграрних земель.